土地と建物の予算配分は、総予算を先に決めて、そこから逆算するのが正解です。

注文住宅で予算オーバーする方の多くは、土地と建物を別々に考え、足し算で総額を出してしまっています。先に上限を決めてから配分すれば、家づくりの満足度はぐっと上がります。

私たち株式会社アラカワは、堺市・南大阪で注文住宅、リフォーム、不動産を行う地域工務店です。代表の荒川は元大工で、二級建築士、宅建士、ファイナンシャルプランナーの資格を持っています。土地、建物、資金計画を一か所で整理できる体制が強みです。

この記事では、土地と建物の予算配分で失敗しない考え方を、FP視点で具体的なシミュレーション付きで解説します。

1. 結論：予算配分は総予算を先に決めてから逆算する

予算配分で迷う方は、最初の手順を間違えています。

正しい順序は、総予算 → 土地 → 建物 → 諸費用の順で逆算することです。「いい土地を見つけたから、あとは建物予算を考える」では、ほぼ確実に建物予算が圧縮されます。

住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」では、土地付注文住宅の所要資金は平均5,007万円、世帯年収平均は669万円でした。年収倍率は6.9倍が一つの目安です。

2. 注文住宅の予算配分の基本

一般的な目安は、土地25〜35%、建物60〜70%、諸費用5〜10%です。総予算5,000万円なら土地1,500万円、建物3,200万円、諸費用300万円が一つの目安になります。

地域によって土地価格が変わるため、堺市の場合は中心部か郊外かで配分が変わります。

3. なぜ土地を先に決めると失敗するのか

土地を先に契約してしまう失敗パターンには、いくつか共通点があります。

3-1. 土地価格に隠れコストが乗ってくる

宅建士の立場から見ると、土地代以外にもまとまった現金が必要です。仲介手数料が約3%、登記費用が10〜30万円、固定資産税の精算分などが土地契約直後に発生します。

1,500万円の土地でも、最終的に土地関連で1,600〜1,700万円かかることが珍しくありません。

3-2. 地盤改良・造成費が後から発生する

現場を見てきた立場から言うと、地盤改良で50万〜150万円、擁壁工事で100万〜300万円かかるケースは堺市内でも珍しくありません。古い造成地や農地転用の土地で特に多い傾向があります。

3-3. 建物予算が削られて性能を妥協する

土地で予算を使いすぎると、削るのは建物の性能になりがちです。断熱、耐震、間取りの自由度を諦めた結果、住んでからの満足度が大きく下がります。

土地探しの流れと注意点については、別記事「土地探しから注文住宅を建てる流れ」で詳しく解説しています。

4. 年収別「現実的な予算配分」シミュレーション

FPの立場から、年収別に無理のない予算配分の目安をお伝えします。

前提: 自己資金300万円、住宅ローン金利1.8%、35年返済、返済負担率23%。

これはあくまで目安です。金利、返済期間、自己資金額、ボーナス払いの有無で大きく変わります。教育費や老後資金の準備を踏まえて、相談会で個別に整理することをおすすめします。

5. 堺市のエリア別 予算配分の組み合わせ例

堺市は2026年公示地価で平均坪単価約56.7万円ですが、エリア差が大きいため、予算配分の組み合わせが変わります。

5-1. 中心部（北区・堺区・中区）で建てる場合

土地価格が高いため、土地に比重が寄ります。総予算4,500万円なら土地1,800万円、建物2,300万円、諸費用400万円といった配分が現実的です。利便性を取る代わりに建物のグレードや広さで調整します。

5-2. 郊外（南区・美原区）で建てる場合

土地価格を抑えやすいので、建物に予算を回せます。総予算4,500万円なら土地1,000万円、建物3,100万円、諸費用400万円といった配分も可能です。広い土地と性能の高い家を両立しやすいエリアです。

6. 土地予算を削るときの判断軸

総予算に対して土地予算が大きいとき、削れるかどうかは宅建士視点で見極めます。

6-1. 妥協していい条件

• 駅徒歩距離（10分→15分で価格が下がる）
• 南向きの庭（東西向きでも採光は工夫できる）
• 整形地（変形地でも設計でカバー可能なケースが多い）
• 角地（一般地でも建ぺい率は十分取れることが多い）

6-2. 妥協すべきでない条件

• 校区（家族の暮らしに直結）
• 用途地域・建ぺい率・容積率（建てたい家が建てられるか）
• 道路付け（接道義務を満たすか）
• ハザードマップ上の危険区域

「立地」と「法規」は妥協しない、それ以外は柔軟に、という基準で考えると土地予算は調整しやすくなります。

7. 建物予算を削るときに妥協すべき順番

建築士の立場から言うと、削っていい順番には明確な序列があります。

「後から変えられないもの」「家全体の暮らしやすさに関わるもの」は最後まで守ってください。逆に外構や設備グレードは、住み始めてから少しずつ調整できます。

8. 諸費用10%を見落とさないコツ

FPの立場から見ると、予算オーバーで最も多い原因が諸費用の見落としです。

8-1. 諸費用の中身

• 住宅ローン関連: 事務手数料、保証料、団信、印紙税
• 登記関連: 所有権移転登記、保存登記、抵当権設定
• 不動産関連: 仲介手数料（土地代の約3%）、固定資産税精算
• 引越し・家具家電・カーテン
• 地鎮祭・上棟式（任意）

8-2. 現金が必要な項目

住宅ローンに組み込める項目もありますが、印紙税、登記費用、仲介手数料の一部、引越し代などは現金が必要です。総予算の5%程度は現金で確保しておくと安心です。

注文住宅全体の費用と進め方は別記事「堺市で注文住宅を建てる費用と進め方」でまとめています。

9. 株式会社アラカワに相談できること

私たちは堺市・南大阪を拠点に、土地探し、注文住宅、リフォーム、不動産を横断して相談できる工務店です。

代表の荒川は元大工で、二級建築士、宅建士、FPの資格を持っています。予算配分は、土地（宅建士）・建物（建築士）・資金計画（FP）の3つの視点で同時に判断する必要があります。これらを別々の会社で進めると判断軸がブレやすくなります。

• 年収と将来の家計から、無理のない総予算を算出
• 堺市のエリア別土地相場から土地予算を逆算
• 希望の間取りと性能から建物予算を試算
• 諸費用を見落とさず、現金で必要な部分を明確に

10. 家づくり無料相談会で予算配分を整理できること

相談会では、ご家族の年収・自己資金・将来の支出を踏まえて、土地と建物の予算配分を一緒に整理します。

• 自分たちの年収で、堺市のどのエリアでいくらの家が現実的か
• 土地と建物の優先順位の決め方
• 削るとしたら何から削るか
• 住宅ローンの返済プランをどう組むか
• 諸費用と現金の準備計画

11. よくある質問

Q1. 土地と建物の理想の比率はありますか？

一般的には土地25〜35%、建物60〜70%、諸費用5〜10%が目安です。ただし堺市はエリア差が大きいため、中心部なら土地に寄り、郊外なら建物に寄る配分が現実的です。

Q2. 年収500万円で堺市で家は建てられますか？

総予算3,300万円前後の範囲で、郊外エリアなら現実的です。土地1,000万円・建物2,000万円・諸費用300万円といった配分になります。中心部では予算が厳しくなるので、エリア選択がカギです。

Q3. 土地と建物のどちらを先に削るべきですか？

原則は土地から見直します。建物の性能（断熱・耐震）や構造を削ると住んでからの満足度が大きく下がります。土地は校区と法規以外なら柔軟に調整できます。

Q4. 諸費用は住宅ローンに組み込めますか？

多くの項目は組み込めますが、印紙税、登記費用の一部、引越し代などは現金が必要です。総予算の5%程度は現金で確保しておくと安心です。

Q5. 配分を決める前に土地を見つけてしまった場合は？

契約前であれば、まず建築会社に土地条件を相談してください。地盤・法規・建物プランの実現可能性を確認したうえで、総予算と建物予算を逆算してから契約判断するのが安全です。

Q6. 自己資金はいくらあれば安心ですか？

総予算の10〜20%が目安です。総予算4,000万円なら400〜800万円の自己資金があると、住宅ローンの借入額と諸費用の現金準備のバランスが取りやすくなります。

12. まとめ

土地と建物の予算配分は、総予算を先に決めて逆算するのが正解です。

• 基本配分は土地25〜35% / 建物60〜70% / 諸費用5〜10%
• 堺市は中心部と郊外で配分パターンが変わる
• 削るときは土地から、立地・法規は妥協しない
• 建物の断熱・耐震・構造は最後まで守る
• 諸費用の現金準備を忘れない

土地探しの進め方は「土地探しから注文住宅を建てる流れ」、注文住宅の費用全体は「堺市で注文住宅を建てる費用と進め方」も合わせてご覧ください。

土地と建物の予算配分を具体的に整理したい方は、株式会社アラカワの家づくり無料相談会をご利用ください。

監修者

荒川孝行（株式会社アラカワ 代表取締役）

• 保有資格: 二級建築士／宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー
• 経歴: 元大工。注文住宅・リフォーム・不動産を一貫して手がける地域工務店代表
• 得意分野: 土地探し・住宅ローン・資金計画・間取り設計の横断相談